• Про групу
  • Структура групи
  • Аналітика
  • Новини
  • Кар’єра в ІТТ
  • Партнери
  • Контакти
УкраинскийEn  

19.12.2012
Стоимость аренды офисов в Киеве в 2013 году: консенсус-прогноз - Михаил Логинов для Forbes.ua

Основной тренд — выход на рынок большого количества новых площадей класса А в приближенных к центру столицы районах
В 2012 г. в Киеве появилось 10 новых бизнес-центров арендной площадью свыше 165 000 кв. м. Больше площадей вводили только в докризисном 2007 г. Часть зданий формально введена в эксплуатацию, но строительные и ремонтные работы еще продолжаются. Пока многие из новичков остаются незаполненными. По данным Colliers International, процент вакантности бизнес-центров увеличился в среднем до 17% (в 2011 г. – 13,5%).
Самая большая интрига наступающего года – перенасыщение предложением офисных площадей самого высокого класса. С учетом открывшихся в 2011 г. БЦ 101 Tower (арендная площадь 46 405 кв. м) и в 2012 г. бизнес-центра в составе МФК «Торонто-Киев» (33 480 кв. м), массовое предложение в приближенных к центру районах будут формировать четыре новых крупных объекта класса А, отличающихся от остального рынка тем, что они новые, крупные и с продуманной инфраструктурой.
Формально введен в эксплуатацию БЦ «Гулливер» (80 000 кв. м), но на объекте еще ведутся строительные работы (так называемый технический ввод). Завершается строительство БЦ «Сенатор» (47 600 кв. м). Поэтому вряд ли арендные ставки удержатся на нынешнем уровне, но и резкого падения эксперты не ожидают.

Средние арендные ставки на офисные помещения класса А, $/м2 в месяц 
 

  на 01.07.2013 г. на 01.01.2014 г.
Артур Мхитарян 24-43 25-45
Марина Крестинина 25-35 25-35
Радомир Цуркан 25-35 25-35
Максим Громадцов 35-40 35-40
Михаил Логинов 38 41
Александра Глобина 30-35 28-32
Игорь Гурьев 28-45 20-30
Валерий Кирилко 32-45 28-45
Константин Браво 31,7-43 31-42
Александр Носаченко 30-40 -
Консенус-прогноз 34,04
33,5

Средние арендные ставки на офисные помещения класса B, $/м2 в месяц

  на 01.07.2013 г. на 01.01.2014 г.
Артур Мхитарян 14-19 15-20
Марина Крестинина 15-25 15-25
Радомир Цуркан 12-25 12-25
Максим Громадцов 20-30 20-30
Михаил Логинов 28 32
Александра Глобина 18-25 18-25
Игорь Гурьев 28-45 20-30
Валерий Кирилко 24-34 22-32
Константин Браво 19,6-27,5 19,3-27
Александр Носаченко 15-25 -
Консенус-прогноз 21,94
22,19

Марина Крестинина, глава консалтинга и аналитики отдела услуг в сфере недвижимости Ernst & Young в Украине
На данный момент ставки для класса А находятся в диапазоне – $30-40/кв. м (triple net – без НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), для класса В – $20-30/кв. м в месяц.
Больше половины нового предложения 2012-2013 гг. представлено классом А за пределами центрального делового района, что на фоне умеренного спроса будет оказывать понижающее давление на арендные ставки этого класса. По нашим прогнозам, снижение нижней границы до $25 для класса А повлечет за собой компрессию верхнего предела диапазона арендных ставок (до $25) класса В. Мы не ожидаем, что будет происходить дальнейшее снижение нижней границы для класса В, поскольку она уже сейчас находится на минимально приемлемом значении для девелопера с точки зрения рентабельности.
Основная коррекция произойдет в первом полугодии, а во втором полугодии ситуация в основном не изменится. Мы ожидаем основных изменений именно в первом полугодии, поскольку маркетинг объектов, находящихся на завершающей стадии, уже идет, и это усиливает конкуренцию и сказывается на уровне арендных ставок. Наш прогноз учитывает состояние на 2013 г., при условии, что все заявленные объекты введутся.

Радомир Цуркан, управляющий партнер компании CBRE в Украине
В 2013 г. в условиях нестабильной экономической среды, значительного объема нового предложения и на фоне ограниченного спроса мы ожидаем увеличения давления на эффективные ставки аренды в сторону понижения, которое будет происходить за счет:
1. снижения запрашиваемой ставки аренды;
2. роста доли арендодателя в структуре затрат на отделку помещений;
3. предоставления арендатору более длительных арендных каникул.
Однако делать какие-либо конкретные прогнозы сегодня довольно сложно из-за высокой степени неопределенности. Динамика и уровень снижения ставок аренды будут зависеть от арендной политики собственников зданий, темпов ввода новых бизнес-центров в эксплуатацию и готовности зданий к сдаче в аренду. На сегодняшний день базовые ставки аренды на помещения класса А находятся в диапазоне от $25 до $42, на класс В – от $12 до $30 в зависимости от месторасположения объекта.

Максим Громадцов, исполнительный директор компании «ЭСТА Холдинг»
Качественные, с профессиональным управлением бизнес-центры, расположенные в центре Киева, заполнены практически на 100%, поэтому мы не ожидаем падения ставок для этих объектов. Скорее наоборот – вероятна индексация в размере 3-5%.
Что касается новых объектов, то крупные бизнес-центры, возможно, пойдут на снижение арендных ставок, для того чтобы понизить уровень вакантности. Кроме того, весьма вероятен переезд арендаторов в помещения более высокого класса (из С в В, из В в А). При этом, говоря об офисах А класса, мы имеем в виду буквально два-три здания в центре Киева. Значительную часть объектов, которую на рынке причисляют к А классу, мы относим к классу B+.

Михаил Логинов, директор компании «ІТТ-Недвижимость»
Ситуация во многом зависит от общего предложения офисных площадей на рынке недвижимости в данном сегменте, что напрямую связано с вводом в эксплуатацию заявленных объектов в 2013 г. Так, в 2012 г. в Киеве введено в эксплуатацию свыше 140 тыс. кв. м офисных помещений, что в разы превышает аналогичные показатели 2011 г. и, в свою очередь, будет сдерживать рост арендных ставок на уровне 3%. Учитывая к тому же вероятность девальвации гривны, возможен пересчет арендных ставок в сторону понижения в долларовом эквиваленте.
Однако заполнение новых офисных центров в течение года покроет существующий спрос, и общий уровень ставок в этом сегменте снова стабилизируются до уровня конца 2012 г.


Александра Глобина, глава отдела по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle в Украине
Учитывая текущую ситуацию на рынке офисной недвижимости Киева, мы не ожидаем повышения индикативов ставок аренды в первой половине – конце 2013 г. Причинами этого могут послужить несколько факторов, а именно: малое количество выхода новых компаний-арендаторов на рынок, преобладание переездов компаний в структуре спроса (что обусловливает минимальный уровень чистого поглощения), а также растущая конкуренция, то есть большой объем выхода нового предложения на рынок (в частности, такая ситуация наблюдается в сегменте класса А)».

Игорь Гурьев, генеральный директор компании Solid Group
На рынок выведен большой объем профессиональных офисных площадей. Данные по точным цифрам отличаются, но, в любом случае, это больше, чем рынок в состоянии поглотить. Соответственно, вакантность в этом сегменте в 2013 г. увеличится.
Большая часть введенных в эксплуатацию в этом году офисных площадей класса А. Но поскольку нижняя ценовая планка арендных ставок класса А равна верхней планке класса В, то, соответственно, падение в классе А будет тянуть за собой снижение верхней планки арендных ставок в классе В.
Нижняя ценовая планка арендных ставок в классе В, скорее всего, не упадет ниже $20, так как на качественный В класс по разумной цене в местах с хорошей локацией есть достаточно высокий спрос.

Валерий Кирилко, директор по развитию и строительству компании «Тико Констракшен»
Тренды, которые наметились в 2012 г., и в 2013-м продолжат влиять на рынок офисной недвижимости. Большое количество новых офисных площадей, которые были введены в эксплуатацию в нынешнем году, создали серьезный диссонанс между спросом и предложением. Рынок смог поглотить не более 50% всего введенного объема. Соответственно, увеличился средний процент вакантности бизнес-центров почти в два раза, и этот показатель составил в среднем 17-21%.
Большинство введенных площадей – класс А. В связи с этим именно этот класс почувствовал самый болезненный тренд уходящего года, а именно, понижение уровня арендных ставок. При этом это коснется как действующих бизнес-центров, так и новых объектов. В 2013 г. это понижение арендных ставок в сегменте класса А продолжится, тем более с учетом ввода еще нескольких офисных объектов. Спрос на более низкий класс офисных площадей (В и С) остается более-менее стабильным, и какого-либо значительного снижения арендных ставок не предвидится.

Константин Браво, коммерческий директор компании НЕСТ
По нашим прогнозам, в 2013 г. будет введено в эксплуатацию порядка 160-200 тыс. кв. м офисных площадей в Киеве. Примерно  половина из них приходится на бизнес-центры класса А. Появление на рынке новых качественных бизнес-центров является самым существенным фактором давления на стоимость аренды офисов класса А и В. Данная ситуация очень благоприятна для международных брокеров, присутствующих в Украине, поскольку они будут активно работать с крупными арендаторами, чтобы перевести их в новые бизнес-центры. В результате это может привести к снижению арендных ставок на 5-10% в бизнес-центрах классов А и B в течение года. На сегодняшний день базовые арендные ставки на офисные помещения класса А составляют $33-45, класса В – $20-28/кв. м.

Александр Носаченко, управляющий директор компании Colliers International в Украине
Общее предложение  профессиональных офисных помещений (класс А, В, С) в Киеве достигло 1 460 000 кв. м. Средние арендные ставки в классе А на сегодняшний день составляют $30-40 (данные посчитаны совокупно как по новым, так и по ранее подписанным актуальным договорам аренды), в классе В – $15-25 за кв. м в месяц. При этом ставки в зданиях, которые ввелись в эксплуатацию в конце 2012 г., могут предлагаться первым арендаторам с некоторым дисконтом (в конце 2012 – начале 2013 г.).
В первом полугодии 2013 г. значительных изменений уровня арендных ставок не ожидается при условии относительно стабильной макроэкономической ситуации в стране, а также при отсутствии демпинговых действий со стороны девелоперов крупных офисных зданий, которые только вышли на рынок или планируются к вводу в эксплуатацию в 2013.
У арендаторов наступает самое подходящее время для фиксирования выгодных коммерческих условий в долгосрочных неразрывных договорах аренды, у владельцев новых и давно функционирующих бизнес-центров – самое время критично пересмотреть свои позиции по завоеванию и удержанию новых и старых арендаторов.
 

Автор: Елена Евграфова